港台地区物业管理

第一节　香港的物业管理

　　从发展的角度考察，香港楼宇、屋村管理始于第二次世界大战后的50年代，随着楼宇、屋村规模的迅速扩大和相应出现的人际关系、社会经济问题的复杂化，楼宇、屋村管理也日臻完备，日趋制度化和规范化。

　　在第二次世界大战以前，香港人口不足100万，其社会经济的发展与城市建设还比不上广州、上海，很少看到高楼大厦，房屋多属平房式建筑，即使是最豪华的“洋楼”也只有三至四屋，整幢楼房的业权仅属一个业主所有，因而楼宇屋村管理的概念尚未形成。

　　第二次世界大战结束后，一方面遭到战火摧残，房屋残破短缺；另一方面有大量人口由中国大陆涌入港岛，人口剧增。到1947年底，全港人口已增至180万，1951年达200万，此后，每隔10年约增长100万，到90年代初，已近600万人。急剧增长的人口需要大批量地提供住所，于是大型楼宇应运而生，拥有百个以上单位(元)的大型“唐楼”相继推出，并由发展商分层、分单元地出售或出租。人口密集、户权分散的情况带来治安等各种问题。如何保持宁静、安全的公共环境，日益成为人们亟待解决的实际问题。于是，一些大楼开始聘用“看更”为居民服务，即由专人进行夜间巡逻等治安保卫工作，这就出现了楼宇管理的萌芽和雏形。

　　更大规模和更大型楼宇的建设出现在1953年石硖尾木屋区发生特大火灾之后。50年代初，尽管开始投建大型楼宇，但远远跟不上人口的剧增，仅有的17万间住房挤住着100多万人，仍有四分之一，约二三十万人居住在用铁皮、木板搭建在荒地或山边的简陋棚屋里，这些木屋同各种灾害结下了不解之缘。1953年圣诞节之夜，九龙石硖尾木屋区发生一场大火灾，大火从当晚九时烧到第二天上午，火势蔓延不已，使5万人无家可归，形成严重的社会问题。这就迫使港方当局由政府出面大力组建一批批楼宇。为此，制定了早期的“公共房屋计划”，并设立了相应的机构。于1954年，成立徙置事务处，专门负责兴建和管理应急的徙置楼宇。继而成立屋宇建设委员会，负责建设和管理较为正规的楼宇，第一个拥有大量楼宇的屋村于1958年落成；另外政府部门工务局也兴建设备齐全的屋村，并由屋村建设委员会负责管理。为筹划和管理好一批批公共楼宇和屋村，政府特从英国聘来房屋经理，至此，专业性房屋管理概念才正式引进香港。

　　一、香港物业管理的发展历程

　　从香港物业管理历史发展的进程考察，香港物业管理来源于英国，结合当地实际情况又有所发展。英国物业管理专业产生于工业革命时期，当时，英国社会上有些热心人士兴建一些普通住宅，以低租金租给从农村迁移城市的工人家庭居住。因缺乏公共道德教育和完善的管理，在这些住宅中，经常出现严重的卫生问题、破坏建筑与设备及拖欠租金等问题，使得居住环境差，房屋业主的利益得不到保障。1880年至1886年间，有一位名叫奥克维娅·希尔(OctaviaHill)的女士，在出租自己的物业后，制定了一套行之有效的管理办法，要求承租者严格遵守，从而改善了居住环境。为此受到英国政府有关部门重视，开始在国内普遍推行物业管理工作。

　　(一)香港物业管理的兴起

　　香港物业管理专业工作始于20世纪60年代。从60年代开始，民间发展商在香港兴建了多层房屋以单元形式出售。多层房屋管理大都交给即将退休老人负责看管。由于他们缺乏维修保养知识和防火知识，又体力不济，难以阻止某些无视公共道德的承租者对他人的干扰，致使楼宇设施缺乏保养，环境卫生恶劣，防火通道被占，隐患很大，业主权益没有保障，住房安全存在危险，这些问题受到了人们和政府立法局的关注。

　　由于对住房的需求量很大，单靠政府兴建大厦和屋村，缺房问题仍然严重，于是发展商也积极投资大型建筑。当第一个大型私人屋村向政府申请规划许可证时，政府一方面乐意采纳这种建屋请求，另一方面担心人口如此密集的大型屋村一旦建成，倘无良好的管理，后果将不堪设想。于是，在批准其发展计划时附上若干条件，要发展商承诺在批地契约后的全部年期内妥善管理该屋村。由此，也就出现了由发展商为私人屋村提供专业化管理的形式。

　　总之，60年代政府为公共屋村、发展商为私人屋村提供的专门管理，使新建楼宇有了前所未有的优良服务。

　　随着人口密度的增长，建筑高层和屋村规模的扩大，以及人们对居住环境的要求日益提高，单靠政府或开发商提供管理服务还难以适应，于是，发挥住户的自我管理、民主管理的作用，越来越显得必要。为此，香港政府于1970年制定了《多层建筑物条例》，确定业主可以“参与管理者”的身份，组织“业主立案法团”。“业主立案法团”由半数或半数以上的自住(用)业主组成，是合法的管理组织，它可以收取管理费，可以雇用员工，也可以委任专业管理公司，为大厦提供多方面的服务。这样，就使楼宇和屋村的管理更臻完善，从而进一步提高了管理的服务水平。

　　综上所述，香港的屋村多由专门的物业管理公司管理；而私人开发商零星开发的单幢大厦被个别住户一个个单位买去的物业则多由“业主立案法团”自己管理。前者中一些大型屋村，如“美孚新村”、“太古城”等，规模很大，还建有商场街市等公共设施。入伙之初即交专门物业管理人员管理，并有物业管理的策划与屋村的发展相配合。20余年来，其物业管理水平仍然为人称道。“9业主立案法团”推行虽然也20余年，但是在香港并不普遍，而且其中少有专门人才，因此，这种方式的效果并不太好。

　　(二)香港物业管理的发展

　　进入80年代，香港政府倡导“良好大厦管理”，鼓励大厦小业主积极参与大厦的日常管理事务，使管理服务更具活力、更加蓬勃发展。在这期间，成立了“私人大厦管理咨询委员会”和“香港物业管理公司协会”。“私人大厦管理咨询委员会”主要为多层大厦业主立案法团及大小业主提供咨询服务，1987年设立工作小组，向政府建议制定“公共契约指引”并推动修订“不平等公契”等重点工作。1989年，成立了“香港物业管理公司协会”，主要的物业管理公司都是协会成员，协会可以代表物业管理人士发言，也可以对同业进行监督。这些组织的建立，使香港物业管理更加全面、深入，更具有群众基础和权威性，更能适应不断增长的住房需求，因而成为人们公认的提高管理水平和服务质量的里程碑。

　　从香港楼宇和屋村管理发生、发展的历史进程考察，即清楚表明这种管理的必要性和重要性，也反映出这种管理正逐步走向专业化和民主化，而且将相互补充，不断提高管理服务水平。正如英国屋宇管理学会香港分会副主席莫志雄先生1991年1月在建设部房地产业司和深圳市房产管理局联合举办的“住宅小区及高层楼宇管理培训班”的讲课中所说：“在本港物业管理的未来发展，业主会进一步参与管理自己的楼宇，不过，我亦相信物业管理会变得越来越专业化，在为新楼宇的设计已比从前复杂多了，而人们对物业管理服务水准的期望亦越来越高。我确信业主立案法团和专业物业管理公司可以同时存在，亦会继续并存，而且和谐地一起工作”。

　　(三)香港物业管理的前景

　　香港人均国民生产总值超过14000美元，接近最发达国家水平。香港的房屋越建越高，设备越来越先进，写字楼已出现智能型大楼，住宅楼宇按五星级宾馆或城市花园标准设施，工业楼宇发展多元化，物业的装修标准和设施均向高档化发展。这使物业管理的难度越来越大，要求越来越高，需要有丰富的物业管理经验的专业人才。香港已有多家大专院校开设了物业管理课程，许多大学毕业生加入物业管理行业。目前，香港物业管理公司400多家，虽然专业化程度参差不齐，但专业化程度高的公司显然信誉好，竞争能力强。有的公司管理的物业已达到数百万平方米。香港专业化的物业管理是朝阳产业，前景看好。

　　香港回归后，特区政府十分重视改善居民的住房条件和物业管理。在出台向租房住户出售公房的同时出台一系列完善价的物业管理措施。目前在香港，私人大厦与公屋的比例相当，而出售公屋计划实施后，私人大厦将会占有多数。为加强对私人大厦的管理和服务，香港民政事务总署决定，在1998年4、5月间设立首个私人大厦管理资源中心，免费为业主提供成立立案法团、物业管理及维修保养等方面的服务。

　　物业管理在未来发展中，业主会进一步参与管理自己的楼宇，人们对物业管理服务水准期望会越来越高。

　　二、香港物业的分类管理

　　源自英国的香港的专业物业管理始于本世纪60年代。在实施公共房屋计划的同时，不仅从英国引进物业管理人才、管理理论和方法，而且根据当地的实际情况又有所发展，并于1966年成立了英国皇家物业经理学会香港分会。香港物业管理的主要法规是香港立法局于1970年制定的《多层建筑物(业主法团)条例》。香港当局直接负责物业管理的机构是房屋署。它主要为香港房屋委员会管理公屋、商场、工业大厦及“居者有其屋”的屋苑，负责执行房屋委员会的决策。其职能具体分为两大内容：一是策划建筑；二是管理公房和居屋。房屋署机构庞大，1987年就有55万余公屋单位，5.7万余居屋单位，2万余工业单位，员工有1.2万名。

　　香港房地产十分重视房地产的售后管理，认为物业管理是对社会非常重要的支援性行业，对民众的生活质量产生直接的影响。一个城市的物业管理行业水准常常是一个城市发展水平的衡量标志之一，因为物业管理行业通过保护楼宇、减少折旧、减轻风雨侵蚀等自然力破坏以及使用不当等人为因素的损毁，从而充分发挥楼宇的使用功能，向社会提供适宜的活动场所，起到保护社会资产的价值，增强其市值的重要作用。

　　香港的物业可分为公共屋村、居屋苑、私人楼宇、商业楼宇及临时房屋等。公共屋村由香港房委会下属的物业管理委员会的办事处管理、其部分工作由私人管理公司承担：居屋苑由房屋署下设的办事处管理，其中一部分由物业管理公司管理；私人楼宇大部分由“业主立案法团”及其管理委员会自行管理，其他私人楼宇由物业管理公司管理；临时房屋区由政府下属的物业管理机构管理。

　　香港政府对各类房屋的管理主要是通过立法和鼓励业主和租户成立群众性的社会组织进行自主管理。房屋的维护和各种服务主要通过订立合约，由各类专业公司进行维修和提供社会化服务。

　　(一)公共屋村的管理

　　公共屋村由香港当局出资、香港房屋委员会主持营建。公共屋村的居住者，是符合《转候公屋登记册》条件的低收入租户。公共屋村由香港屋署负责管理。

　　香港房屋署下设房屋管理处，在一个标准的公共屋村，大抵约6000住户，由一个屋村办事处实施管理。

　　1.屋村办事处的组织机构

　　(1)房屋事务经理，主持日常工作与对外联络，包括日常事务督管；财务安排；员工培训；租赁事务的处理及租金的交付管理；屋村大型维修养工作计划的安排；负责与当局各管理部门及各非政府组织与民间团体等对外关系联络、协调。

　　(2)房屋事务副经理，襄助房屋事务经理，协同处理相关的日常事务。

　　(3)房屋事务主任，每人约管理一幢楼宇，负责监管维修工程及清法工作、收取租金、处理住户投诉等日常具体工作。

　　(4)房屋事务助理员，是房屋事务主任的助理人员，协助其处理各类具体事务。

　　(5)技工，负责屋村的小型维修，如筑漏、排堵、养护花木、粉刷、装饰之类。

　　(6)市容整洁队，负责公共区域的清理、非法设摊的排除与车辆乱停放的管理等。

　　2.屋村办事处的管理功能

　　屋村办事处的主要职责是执行一般屋村管理事务和保养物业。

　　(1)屋村的接管验收。在正式交楼前两个月，房屋办事处即着手接管工作，如楼宇不合格，则限期改正。

　　(2)实施屋村一般日常管理事务，维修、保养物业设施。

　　(3)协助维持屋村社会秩序与治安，维护与完善屋村内部环境。

　　(4)处理住户投诉及帮助住户解决疑难问题。

　　具体的日常事务管理项目是入住管理，即帮助入住家庭签署租约并发放住宅钥匙，验查住宅设备等事项；住所装修管理，即根据住户申请，帮助住户家庭安排装修等；安排维修保养，一般损坏由屋村办事处技工负责修理，复杂与困难的项目则由专门约定的保养承办商负责处理；收取租金，在每月初由房屋事务主任上门收租；安排屋村财务收支，每年6月份编制下一个财政年度财务预算，报房屋署财务主管部门审批。根据统计，屋村管理的财务结构安排大致为：屋村管理机构职工劳动报酬25％；维修支出20％；维修支出20％；清洁养护费7％；杂费与税金34％左右。

　　(二)居屋苑的管理

　　1976年，香港政府制定了“居者有其屋”计划，其目的是让“夹心阶屋(中等收入者)”有能力购屋自住。居屋苑由房委会或房屋协会建造，系用于出售给中等收入者的成套住宅。居屋苑设计标准比公屋高，卫生间有三件套设备，楼宇周围的公建配套设施齐全。居屋苑的日常管理、保养、清洁及看守服务，大部分是由香港房屋署负责，各居屋苑均设有办事处，由屋域物业经理主管。所有业主每月需缴管理费，以支付各项开销，如公用电灯、保安、电梯的保养维修、公共部位的保养等。所有居屋业主需签署一份“大厦公共契”，在法律上规定各自的权利、利益、责任和义务，以确保楼宇的有效管理和管理标准。

　　房委会代表业主为其住房单位投购保险，所需保险费按年向业主收回。但是，为了鼓励居屋业主最终接手负责居屋苑的管理工作，香港房委会推行了一项居屋物业代管计划，聘请有品牌的物业管理公司，在其监督下代为管理若干居屋苑。

　　私人参建的居屋苑其管理与保养服务则由发展商聘请物业管理公司管理，房委会代表政府对其进行监察。为确保管理质量，私人参建居屋苑聘请的物业管理公司，须经房屋署批准。发展商除了要交保证金外，还要预备紧急维修基金，以便发现房屋质量及设备有问题时，由物业管理公司及时解决。

　　根据“居者有其屋”计划而营建的居屋是大型综合开发居住小区，由香港房屋署统一负责实施管理。其管理模式与公共屋村管理相类似，但也有其自身的特点。具体规定有：所有居屋业主必须签署一份《大厦公共契约》，根据法律，设定各自的权利和义务。所有业主必须交纳管理费，承担安保、电梯、楼宇、公共部位、设施的保养、修缮等各项开支。根据《公共契约》，房屋署应承担居屋交付使用后5至10年的管理责任。管理期满后，可以聘请私人物业管理公司代理。选择私人物业管理公司必须符合“认可物业管理代理登记册”的基本条件，即不少于5年管理经验和正在实施不少于2000个单位的管理。

　　对于私人发展商参建居屋计划的物业管理，发展商必须向房屋署交纳保证金，为1年保修期内楼宇维修提供保证，同时提交一份银行保证书作为10年内妥善管理与维修的保证。由发展商自行组建或聘请的物业管理公司负楼宇的日常管理。

　　居屋管理的主要工作范围是：

　　1.居屋的保养与维修。包括根据《公共契约》由房屋署负责的楼宇结构、公用部位、公共设施维修及各业主负责其所住单位的妥善保养，如因住户保养不善而导致相邻单位或公共部位的损毁，有关住户必须承担赔偿责任。

　　2.居屋的安全保卫。根据《公共契约》，可聘请专业安保公司提供全天安保服务，包括巡察大厦、维持秩序、处理突发紧急事件等。

　　3.居屋的清洁服务。根据《公共契约》，可聘请专业清洁公司负责公共部位清洁，如按户收集垃圾，清扫公用大堂、走道、楼梯、天台等。

　　4.居屋的物业保险。根据《公共契约》，房屋委员会代各业主购买火灾及其他意外保险，由办事机构根据份额向业主分摊收取。

　　(三)私人楼宇的物业管理

　　香港政府对私人楼宇物业管理所采取的方针是：以尊重业主所有权和“大厦自治”为原则，务求业主主动管理自己的大厦，不断研讨及改善大厦管理的方法，以保障业主、租户、发展商、管理公司的应有利益。主要法规有两个：一个是公契：一个是“业主立案法团”条例。

　　1.公契(公共契约)

　　它是由发展商、管理公司和业主签署的，规定相互间权利、责任、义务等关系，作为管理大厦权力来源的具有约束力的合约文件，也是成立立案法团的依据。

　　主要内容如下：

　　(1)业主的权力

　　——租金收益权；

　　——产业自由出售、转让、出租或准许他人使用权；

　　——与其他业主共同使用公用部分及设施权；

　　——对大厦的各项管理决策拥有投票权；

　　——根据公契条款，监督管理公司及人员的工作权。

　　(2)业主的义务

　　——遵守公契各项规定；

　　——负责名下应分担的管理费及其它基金款项；

　　——负责维修大厦的主要结构；

　　——缴其名下须付的税项、差饷等；

　　——遵守业主委员会及管理人员负责执行的《住户手册》。

　　(3)业主及租客使用楼宇时，公契的约束条款。

　　——不得更改楼宇的结构，如力墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；

　　——不得干扰楼宇任何公共部位或排水道、电缆、固定装置设备；

　　——不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行侵扰或妨碍其他住户的事项；

　　——不得经营公契所禁止的行业，如打铁、殡仪等；

　　——业主只能按照大厦公契所规定各类单元的用途，使用其名下的单元。

　　2.业主立案法团

　　在香港自由经济体制下，香港政府对私人楼宇管理持尊重业主自治、推动业主自主管理原则，政府维持平衡、协调的立场。香港政府通过立法，引导业主成立群众性社会组织，办理注册登记后成为社团法人，进行自我管理，也可再通过订立合同，实施楼宇的社会化管理。

　　政府颁布了《多层建筑物(业主法团)条例》，并且鼓励依法成立多层建筑物业立案法团。《多层建筑物(业主法团)条例》是调整私人楼宇管理的法律制度，以加强楼宇管理、引导推动业主自治为立法宗旨。依据该法律，楼宇业主有权成立业主立案法团，其为自治组织。

　　多层建筑物业主立案法团的成立是通过召开业主大会而组建。召开业主大会可以是通过购买楼宇时各业主签订《公共契约》而授权管理者召集，也可以由拥有楼宇业权5％及以上的业主联合举行，或拥有楼宇业权20%的业主向地方法院申请，由法院指定的业主召集举行。

　　业主立案法团是由业主组成的法定团体，其宗旨在于联合业主组成共同体，共同努力，使居住环境更趋完善。

　　(1)法团的成立

　　业主们要正式成立“业主立案法团”，先要由业主会议选出管理委员会，再由管理委员会向田土厅注册为合法的“业主立案法团”。要举行业主会议，召集人可以是负责管理楼宇的人士；也可以是大厦公共契约所授权的人士；或拥有大厦百分之五十业权的业主。如果没有上述合适的召集人，大厦中拥有百分之廿五的业主，可联名向法院申请指定一名业主召开业主会议。如果业主会议召集人是向法院申请指定的，管理委员会的产生只需出席会议或授权代表出席会议的大多数票数即可。

　　管理委员会被选出后，必须在十四日之内向田土厅申请注册为“业主立案法团”。申请资料如下：

　　——立案法团的名称；

　　——大厦的地址及名称：

　　——法团办事处的地址；

　　——法团主席及秘书的姓名和联系地址；

　　——大厦公共契约；

　　——选举管委会的程序；

　　——业主或秘书的声明。

　　经田土厅审核，管委会的申请符合规定，向立案法团颁发一份证书，管委会应将证书张贴在显眼处，把具有法团办事处地址的通告张贴于大厅的各入口处及办事处门外。

　　田土厅存有立案法团的记事册，记载着各法团的名称、主席和秘书的姓名、地址等资料。如资料有所更改，管委会的秘书应在廿八日之内，把更改详情通知田土厅。

　　若不符合规定要求办理，则属违法行为，将以罚款等管理。

　　(2)业主会议

　　管理委员会必须在被选出后15个月内举行首次法团大会(即业主大会)以后每年都要举行一次业主大会，此外，如因特殊需要，百分之五的业主要求如开业主大会，则亦要举行业主会议。业主会议的法定人数是业主总数的百分之十。若讨论解散管委会，法定人数则为百分之三十的业主出席。管委会主席主持业主会议，若因事未出席，与会的业主可即时推一名业主主持会议。一般的决议都在业主大会上大多数票决定。任何通过决议必须由管委会的秘书在七日之内，以书面方式交业主，才能生效。

　　(3)管理委员会

　　业主大会推选业主管理委员会。业主管理委员会在其成立之日起14天内必须向香港政府田土注册处处长申请注册，领取注册证书，成立业主立案法团。业主立案法团按程序注册成立后，便承担各业主对楼宇的责任。由管理委员会具体办理法团事务，法团通过管理委员会，为各业主处理一切有关业主利益的事务，如投保，聘请律师与会计师，安排财务收支，安排维修工程与招收管理员工，主办各住户的联谊集会及各种其他活动，等等。

　　管理委员会每年编制出管理预算，交业主周年大会通过。同时，管理委员会应有明细收支账目，每一季度公布于众。每年年度则制定全年收支账目与资产负债表，递交审计后，由业主立案法团一年一度的全体大会审查、通过。

　　第一，业主立案法团立方法。

　　香港多层大厦业主立案法团是通过召开业主大会成立的，成立后，还须由多层大厦管理委员会在成立之日起14天内，向香港政府田土注册处处长申请，领取注册证书。

　　第二，多层大厦管理委员会的设立。

　　多层大厦管理委员会是多层大厦业主立案法团的机关，经业主大会决议而立。

　　第三，业主立案法团的职责。

　　运用和执行大厦业主所享有的权力及责任。管委会每隔一定时期向业主报告法团事务情况；定期结清账项，呈交大会审核。法团在法律上有权通过管理委员会安排进行任何大厦公共地方的保养、清洁工程；有权聘请职员甚至专门管理人员。法团负责处理一切有关业主利益的事务，如投购火险及其它保险，聘请会计师及给予薪酬，或购买租赁所需设备，以供大厦的公用地方业主活动之用。法团有权设立一项经常费用基金，由业主每年按一定标准定期交纳，用以支付法团办公费用。法团了可设立一项临时费用基金，以补日常费用基金之不足或作紧急开支之用。

　　第四，多层大厦管理委员会的职责。

　　1.设立管理处，安装电话及其它必需设备。

　　2.订立物业管理各项工作职责范围，鉴定管理水平，聘请管理员工。

　　3.设立档案和记录制度，包括收费记录，投诉和处理过程，维修和保养情况等。

　　4.用中文翻译大厦公共契约及住户守则。

　　5.制定督导及联络制度，委托管理人员，订明岗位分工及紧急事项处理程序。

　　6.要求管理公司在法团周年大会时，向业主简报过去一年的工作及财务收支情况。

　　7.遇有重大的维修及改善计划时，组成工作小组，召开业主大会通过，监督招标程序。

　　8.制定年物业管理预算案，列明各项支出的预算及每月应收取的管理费及其它收入，交由大会通过。

　　(4)楼宇互助委员会

　　楼宇互助委员会是群众性、志愿性的组织，由楼宇住户组成，可代替业主立案法团。香港当局于70年代初推广互助委员会计划，只要楼宇的20％住户同意，便可成立楼宇互助委员会。委员会以楼宇单位为代表单位，每个单位可有1名住户代表。互助委员会如系根据规定程序制定章程，有序运作，则可免受《社团条例》管制，其成立条件简单，组织灵活。楼宇互助委员会的职责以及运作与业主立案法团并无二致。

　　香港的楼宇互助委员会是群众性自愿组织，由楼宇业主住户组成。其成立条件简单，组织灵活，并可替代业主立案法团。

　　第一，互助委员会的成立。

　　互助委员会的成立需要取得楼宇1／5以上业主住户同意。每位业主只能选派一名代表。

　　第二，互助委员会职责。

　　1.采取必要的合法措施，以防各类事故、案件的发生。

　　2.采取必要的合法步骤，确保大厦的公共环境卫生及设备完好运行正常。

　　3.采取合法办法，鼓励住户参与管理，使楼宇管理工作更加完善。

　　4.推广各项必要的服务及活动，以促进邻里关系。

　　5.就业主住户社会福利问题，为政府和业主住户提供一个互相沟通的渠道。

　　第三，执行委员会。

　　楼宇互助委员会的工作和职责由执行委员会负责，执行委员会最少须由3名主要委员，即主席、秘书及司库各1人组成。执行委员会须在首次周年大会中选出，以后每2年由周年大会改选一次。

　　第四，楼宇互助委员会账目的管理。

　　委员会的司库须负责签收保管一切款项，并将委员会的一切收支入账。每年账目由司库负责编订，然后交主席审核，经周年大会通过，将所有账目张榜公布。

　　管理委员会的成员数可依据大厦公共契约的要求而定。一般如大厦少于12个单位，管委会秘书不必是管委会成员。

　　在选举管委会成员时，下列人员不能被选为委员。

　　——已宣告破产的人，或已与其债权人合并的人；

　　——曾被判入狱六个月以上的人。

　　管委会每半年举行一次会议。若有需要或经两名委员的要求，也可在十四日内召开会议。

　　(5)法团的职务

　　法团一经成立便是一名法人，有权向其他法人提出控告或被控告。法团也代表全体业主对大厦的公众地方行使权利及责任。所以，倘有诉讼是关于大厦公众地方时，其诉讼对象乃为立案法团。

　　法团的职责一般有下列几项：

　　——保持大厦公众地方的整洁及得到适当的保养及维修；

　　——确切执行大厦公共契约的条文；

　　——处理大厦管理的有关财务工作。

　　(6)租户在业主立案法团中的地位

　　为照顾租户的权益，法团容许租户内选出代表与管委会进行会议。为此，先成立一个经政务司批准的组织。然后经组织内大多数票通过，向管委会提出开会要求和选代表出席会议，要求召开会议数一年不可超过四次，并需说明会议讨论事项。当租户提出要求时，管委会秘书应安排在28日内开会，听取租户代表对大厦管理的意见。

　　(四)香港楼宇、屋村管理的职责

　　香港楼宇、屋村管理的出现和发展都是由客观情况决定的，其职责的性质、范围和要求，也都是随着客观情况的发展变化而逐步深化和扩展的。而职责履行的好坏和成败如何，则与人们对它的认识程度和工作人员的主观能动性密切相关。为提高人们对楼宇、屋村管理的认识水平和主观能动性，香港有关部门作了许多工作，其中，英国屋宇管理协会香港分会所做的探索、宣传和实践起到了很好的作用，这在他们1991年1月对建设部房地产业司和深圳市房管局举办的“住宅小区及高层楼宇管理培训班”上所作的介绍中可以看出，并可受到启示。

　　1.楼宇、屋村管理职责的性质

　　在莫志雄先生的讲义中将楼宇、屋村管理同物业管理并提，指出物业管理就是运用技艺妥善打理物业和附属的设施，以及物业四周的环境，借以为居住的人提供和保持一个舒适的环境。因此，物业管理人的工作目标，是在管理和保养物业两方面，提供有效率而经济的服务，使居民得以生活在一个舒适、快乐、健康的家居，而毋须担忧那些由多名业主共同拥有业权的高楼大厦所常有的问题。为此，更明确指出物业管理是一种服务行业，为物业的所有业主、租户和居民提供服务，这就清楚地表明了楼宇、屋村管理的性质主要是服务性。

　　2.楼宇、屋村管理的范围

　　随着楼宇、屋村建设水平和人们居住要求的提高，有关管理的任务日趋繁重，涉及的范围日趋广泛，工作内容呈现多元化，一般有：

　　(1)清洁地方、收集和清理垃圾；

　　(2)保安、招聘和监督，督导护卫和管理员，并负责行政工作；

　　(3)日常操作、维修和保养楼宇设施的装备和消防装置等；筹备招标事宜、批示合约和监督承办商的工作量等；

　　(4)进行提高楼宇质量的工程或改善工程，以及定期的外墙修葺工程；

　　(5)收集管理费和其他所需费用，追收欠款，出席小额钱债等裁处的传讯；

　　(6)控制财政预算和运作费用，记录管理基金的收支账目；

　　(7)就公共设施或与楼宇有关的事务，与政府各部门和公共事业公司交涉；

　　(8)确保所有业主、居民都遵守大厦规则、政府租地契约和公共契约所订明的条件和规则，并约束居民在使用公用地方和设施方面的行为；

　　(9)处理居民的投诉，当居民之间发生纠纷或争执时，管理人员应该居中调解等等。

　　(五)其他楼宇的管理

　　1.商场的物业管理

　　商场是向消费者提供包罗万象的各类商品的场所，其中百业杂陈，因而物业管理工作更显复杂。商场物业管理的服务对象主要是两类，一类是顾客，另一类是店东；前者希望商场安全舒适，后者希望商场提供许多生意。而为这两类服务对象提供周到满意的服务，则是商场物业管理的主要目标。商场物业管理工作主要有以下几个内容：

　　(1)确保楼宇设施和结构不随意更动。通常，租用商场店铺的业主都要进行装修，其间往往会对商场原先的空调、消防、给排水设备加以改动。物业管理人员应针对这一情况，订立一套装修守则供商户参考，保证不因其装修工程而影响商场整体设施。

　　(2)增加商场人流以增加其营业额。提供一个舒适、洁净的环境是增加人流量的前提条件，而商场独特的形象更是吸引人流的有效手段。商铺物业管理公司不仅在招商时要注意选择有市场竞争力的商户，而且更应以优惠的租金等条件招徕著名产号来落户开店。物业管理人员在审查商户的装修图时，要特别注意店面、招牌的设置是否符合商场的整体形象。

　　(3)交通便捷、停车有位对商场至关重要。物业管理人员应争取公共汽车就近设站，甚至可以自备小客车在公共汽车站和商场之间往来接送顾客。商场内交通顺畅，有电梯、自动扶梯服务，这也是至关重的一条。

　　通过良好的物业管理可以树立商场的美好形象，吸引顾客。为此，物业管理人员还应该做到，在适当的地方设置明显的方向指示牌，商店的招牌应妥善管理，保持整洁美观。设备设施应加强养护，减少停机率，为顾客提供方便及不间断的服务。餐馆、饮食店、百货店，戏院及公共娱乐场所的空调设备要运行正常，冷热相宜。防火通道要保护畅通无阻。所有的固定装置、设备、装饰品都必须达到一定的主度和牢度，符合安全标准，避免顾客特别是小孩子不慎受伤。对餐馆、饮食店的排气装置、排污管、排油烟滤油装置要经常监督检查，以免造成污染和对他人的滋扰。

　　一个商场是否办得成功，要看许多方面，其中，影响最深的是物业管理是否完善，而商场管理是否完善，而商场管理的最大要求是保持商场的美好形象。对于商业，销路是命脉，顾客是上帝，保持商场的美好形象以吸引顾客，是经营管理商场的最高原则。

　　为保持商场的美好形象，要注意多方面的工作：

　　(1)商店的招牌要妥善管理，经常保持整齐的外观；

　　(2)在适当的地方设置足够的简明方向指示牌；

　　(3)楼宇设施，如升降机、电动扶梯等，在保养方面必须维持一定效率，以保证为顾客提供方便而不间断地服务；空气调节必须调校得宜，特别是食肆、百货公司、戏院和其他公共娱乐场所等地方的空调尤为重要。

　　(4)走火通道必须保持畅通无阻，一旦发生火警，众多顾客得以及时疏散；

　　(5)所有固定装置、设备和装饰品，均需达到高度安全标准，使顾客，特别是小孩不致以外受伤；

　　(6)对于食肆租户所安装的排气装置、排水管和隔油器等，必须妥为监管，以免对他人造成滋扰；

　　(7)楼宇经理应常同商户联系，商量合办各种推广和宣传活动，吸引顾客前来商场购物；

　　(8)设立停车位，以方便顾客交通往来，增加租户的生意额。

　　总之，从各个方面为顾客着想、为吸引顾客提供周到细致的服务和保持商场的良好形象，是商场管理的主要任务。

　　2.工业大厦的物业管理

　　工业大厦的主要用途是作生产场地之用，因而水、电、煤的供应和通道畅通是不可或缺的条件。物业管理必须保证能源供应的通畅，同时要注意防止某些厂家因负荷超载而导致灾害。

　　工业大厦内部运输系统必须有足够的能力和通畅的系统，进出原料、设备或产品的装卸区域一定不能被租户占为堆场、仓库，而且装卸作业占位也耽搁，这些都需要由物业管理制定条例予以保障。

　　相对而言，工业楼宇是最难管理的一种作业，因为其矛盾较多、困难较大，如：

　　(1)公用地方和走火道通道受到阻塞；

　　(2)厂房储存易燃货物和材料，造成火警危险；

　　(3)笨重的机器和存量过多的货物，使重量超出楼面结构的负荷；

　　(4)有些机器，如纺织机，在开动时会造成震荡；

　　(5)厂房建造非法搭建物，例如在楼宇的外墙上安装空气调节设备或冷却塔等；

　　(6)厂房因使用公用升降机和公共货物装卸处而引起纠纷；

　　(7)损耗严重，保养费高昂；

　　(8)升降机和其他楼宇设施装备容易受损；

　　(9)由于使用过度，楼宇难于保持清洁，等等。

　　此外，由于使用工业楼宇内各种设施的人大多数教育水平较低，管理这些楼宇，必须会引起很多冲突，楼宇经理必须多费唇舌和耐心地劝说这些人，说服他们遵守规则和有秩序地工作。

　　3.办公写字楼的物业管理

　　办公写字楼需要高标准、高质量的管理服务。这类楼宇大都有比较现代化的设备，除自动控制的高档电梯与升降梯外，还有由电脑控制的楼宇自动化系统、中央空调、通风、保安监控、自动给水滤水、消防自动报警以及应急自备电力等设备。这些设备需要有具备专门知识与技术的人员来操作与护养。特别是出入口、洗手间、公共通道、清洁卫生要求甚高，要保持极好的清洁度，楼宇的外墙也需要定期清洗。办公写字楼的物业管理质量直接影响物业的租金收益。

　　写字楼的管理主要是保护高贵的气派和洁净典雅的环境。对物业管理工作来说，确保通讯设施的先进、可靠和安保人员、清洁人员恪尽职守是至关重要的。一般而言，租户公司的人员与来访者来来往往，络绎不绝，人流量很大，确保安全与注意礼节，两者之间的关系尤应加以注意。

　　三、香港房屋管理的财务安排

　　为履行楼宇、屋村管理的职责，必须有相应的财务安排加以保证。其财务安排主要有以下几个方面：

　　(一)编制管理预算方案

　　这是为楼宇，屋村管理提供财务保证、管理预算方案应贯穿于财务管理的全过程。

　　1.了解楼宇的结构、成新、公共地方的界定、公用设施的种类、数量和分布、业主对管理的要求和管理机构所应承担的责任等等。

　　2.对各项职责进行经济分析、核算所需经费开支。努力使预算方案具有科学性和准确性。由于不可预见的事态和难以准确预算的开支存在，因而，要列入一定的比例的不可预见费。

　　3.按所需的经费开支，确定应有的收入。应努力做到“保证必需、收支基本相抵”的原则。

　　所有收与支的核定，就构成楼宇、屋村管理的财务预算方案。

　　(二)管理费的核定

　　物业管理人员必须深入了解大厦公共契约条文，自己所处的地位，香港有关法律及各该类物业的保养工作范围，他还必须精于财物管理。物业管理实务涉及不同数额的银钱往来，而这些并不是物业管理人员自己的钱而是业主的，因此花销必须合理，预算不能随意突破。否则一旦失误，便会出现入不敷出，财务混乱，甚至被业主误会为从中敛财，致使个人名誉受损。

　　财务预算往往是提前安排一年的工作大纲，然后就其工作量再来计划需要的开支，因此财务预算实际上是以数字形式表述的工作计划。

　　财务预算必须考虑以下几大类支出：

　　1.公共设施维护保养费用

　　一幢物业有许多设施都需要定期维修和保养，其中包括消防系统、电梯、水电供应系统、空气调节系统和保安系统。有些设施的保养还需注册专业人士才能操作。据香港业内人士几年前估计，公共设施保养费用占整个管理费开支的一个很大比重。商业大厦占30％，公共屋村比重更大，占35％，在普通住宅楼宇中也要占到20％。

　　2.应急储备与工程储备

　　这里指的是应付非经常费用的突然性开支，如果换突然爆裂的水管等和支持可能进行的工程的储备。工程储备常常是备而不经常用。如外墙粉刷可能五年才进行一次，污水管十数年才更换一次。每年提留一定储备，以备更换时临时调钱来不及之虞。

　　3.清洁及保安费用

　　这两项工作用人工很多，尤其是保安，24小时都要人负责当值，薪水支出不少。这两项在总管理费用开支中占的比例颇大。

　　4.公共水电费用

　　大厦的电费开支往往都很大。工业楼宇和商业楼宇因为电梯使用频繁，又有中央空调，因而电费开支占管理费总支出的30％以上。即使是住宅楼宇电费也要占到20％。相对而言，公共用水，主要用作公共卫生，并且水费较廉，因而支出不大。

　　5.管理人员及管理处支出

　　如果请物业管理公司管理，则它聘请的专职驻大厦管理人员薪金及其它开支应计入预算。若大厦由业主立案法团管理，工作人员由业主自愿充任，这笔开支便可免去。即便如此，立案法团仍应酌情招请一、二文书协助日常管理，确保实务工作有专人进行。

　　无论何种情形，都应在大厦内设管理处，作为接待业主、住户，举行工作会议和日常办公之用。管理处的开支包括差饷、水电、电话费、文具杂项等，亦应列入预算。

　　6.物业管理公司酬金

　　这是给物业管理公司的服务收益。确定酬金的办法有两种：一是从总管理费中提取，通常提百分之十至十五，也是提取高达20％者。另一种办法是管理公司与业主们商定酬金数额，不与管理费总额挂钩。定额由费的好处是计算方便，还可以避免有些管理公司欲收取更多费用而在项目上胡乱花费，无端加大总支出。但是，支持按比例收费的理由似乎也很充足，有种意见认为这种办法可以鼓励管理公司更多地去注意进行维修保养工程，因为若进行工程，则酬金就可以增加。另一方面而言，这种办法对于管理公司也较公平。事实上很多物业管理都是以总开支的比例来收取服务金。

　　7.环境、绿化费用

　　旧的物业其设施往往缺乏完善的保安系统，或者没有方便残疾人出入的设施，这些必要开销都应及时列入预算。

　　环境美化，种花种草开支虽然不大，但是也应在预算中列明，以便业主有所了解。

　　8.会计、核数统计与法律服务费用

　　除非物业管理人中或者业主立案法团本身有会计专材，或者管理开支不大，否则都应该聘请专业会计师处理会计事务。而核数工作必须交独立的核数师负责以求公正，并向公众明确交代。

　　如前所述，物业管理实务中常常要碰到法律问题，为方便起见，管理人员往往聘请一位法律顾问提供意见和协助处理。上述专业服务的支出不会很大，但是理应在预算案中列出加以反映。

　　9.保险费用

　　香港物业管理工作涉及的保险主要有三种：即员工保险、第三者险、楼宇保险。其中楼宇保险费用较高。但是归根到底与保险范围有关，这须由管理人员与业主们协商确定。

　　10.地税及批地书之内的费用

　　大厦地税是香港政府征收的土地使用费。多层大厦的土地使用费用由土上的全部业主共同支付。交纳地税有两种方法，其中一种是政府按业权份数划分为业主应负担的部分，分别由各业主直接交付，另一种办法是物业管理人由管理开支中整体支付。

　　11.康乐设施开支

　　新型屋村都配有康乐设施，如网球场、游泳池、住户俱乐部等。虽然向使用者收取费用，但入不敷出，需要从管理费总开支中资助。这些费用应在制定预算时加以考虑。

　　12.保证金

　　物业管理公司为有一定的流动资金，公契规定业主需交保证金。这笔资金数额宠大，轻易不会动用。存入银行的利息可减轻业主的负担。

　　13.费用分摊方法

　　分摊方法有两种：按物业管理份数计算和根据业权不可分割份数计算。较为客观的办法是以不可分割业权份数来分担费用。一般情况下，费用分摊方法都在公契中明文规定。

　　(三)公屋租金的核定

　　租金的构成应包括：维修费、管理费、折旧费、利息、税金、利润、保险费和地租等几项因素。商品房租金受市场经济规律调节。

　　1.核定租金考虑的因素

　　香港政府为缓解严重的住房问题，组建了大量公房，并采取了资助和优惠政策，使居民能有住房。对租金的核定，在公房政策中占有重要的地位，它直接影响到居民的生活，影响到社会的稳定发展，所以需要妥善核定。香港公共屋村的租金订立受以下因素的影响：

　　(1)住房的负担能力

　　为确保公房租金是住房能负担的，房委会在订立和讨论租金时，是根据住房的租金与收入比例中位数不超过15％为准则，(即一半住房的租金与收入比例是低于15％，另一半则是高于15％)，如申请公房的是四人家庭，每月收入中位数是4500元，获配单位面积是30平方米，并座落在最高价值屋村内，则月租金不会超过(4500×15％)675元。至于一般设施较差或远离市区的旧屋村，则租金较低，其租金与收入比例中位数将小于15％。

　　(2)屋村的对比价值

　　房委会就各个屋村落成的先后时间、地点、交通、设施、环境、文化娱乐的配备及服务等因素。进行比较，以每平方米若干元的租金来反映各屋村的优缺点。

　　(3)差饷(税务)加额

　　房委会代政府向住房征收差饷，其办法是向住房收取包括差饷的租金，如政府增加差饷，住房也不会立刻受到影响，待下次租金检讨时，差饷加额便会计入调整的租金内。现时差饷约占连差饷在内的租金的1625%。

　　(4)通货膨胀及维修和管理费用的增加

　　房委会每年拨一大笔费用来维修和改善各个屋村来保持楼宇的价值及增加其经济效益，使居民能享受美好环境，从而安居乐业。此外，管理公屋的经常开支，常受通货膨胀影响，故每次检讨新租额时，房委会会参考自上次检讨租金后，消费物价指数的变动情况来作调节。

　　房委会经考虑上述因素后而厘定的租金是以每平方米计算，而各单位的租金则是把每平方米所征收的租金乘以单位面积而得出。目前，新屋村租金只约为市值的四分之一至三分之一，而较旧屋村的租金则比市值更低。

　　同时，假如居民在经济上没有能力缴付调整后的租金，房委会会安排他们迁往相同居住面积但租金较为廉宜的屋村单位，或转介往社会福利署求助。

　　2.住满十年并超过资助入息限额者缴纳双倍租金

　　公屋是为那些符合“轮候公屋登记册”入息限额规定，或急需住屋的家庭提供的资助房屋。从1954年兴建第一个公共屋村到现在，香港已有半数人口，即约290万人居住在房委会辖下的楼宇内，公屋租金通常只是同类私人楼宇的20%至30％。房委会之所以能够将租金维持在这种低水平，乃用政府给予巨额资助，及免费拨发予房委会兴建公屋。从其租金所得收益，用来支付各项经常性开支，由于大部分现有屋村租金偏低，所以屋村经费经常出现赤字。

　　在公屋居住多年后，有些住户经济环境改善，有些甚至已拥有住宅物业，有很多家庭在受资助的公屋居住一段时间后，入息已远远超出“轮候公屋登记册”所规定的限额。据1984年的公屋住户入息调查显示，在过往十年，公屋住户的入息，经扣除通货膨胀后，其增长率为一倍，而公屋租金，同样情况经扣除通货膨胀后，实际下降了1％，在同等收入下，公屋住户在每一类货品和服务的消费能力都较私人楼宇住客为强。

　　就一个典型的公屋住户而言，子女在入伙时平均约为八九岁，经过十年的时间，子女多已完成学业，并能帮助家计。

　　房委会认为，所有公屋住户都无权罔顾需要百终生享用当局巨额资助的公共房屋，因此那些经济环境已改善的家庭，当可负担较高的房屋支出。

　　经过了民意咨询后，房管会为善用资源，使更多亟需房屋资助的家庭受益，由1987年4月实施，规定凡住满公屋首十年的住户，其家庭成员的总入息，若超过资助入息限额(即现行“轮候公屋登记册”入息限额的两倍)，则需缴付双倍净额租金另交差饷。但假如日后，他们的入息降至资助入息限额之下，则可申请交回原有租金。

　　直至现在，40229户的公屋居民(即占受影响住户总数25%)缴交双倍净额租金。

　　3.随着楼宇经营管理成本的变动而调整租金。

　　租金是每隔三年检讨一次，由房屋委员会的管理小组开会讨论来决定。主要是要将开支来作详细分析，开支包括房屋署职员薪金、保养建筑物费用、清洁费、电费、行政开支、政府货款与建筑的利息、折旧率等，来取得一个经营成本的数据。例如，上次检讨租金的成本数据，约为每平方米港币19元，故此，现时的福利租金，一律订为每平方米港币19元。由于成本不断上涨，房屋委员会每隔三年就要检计此类租金，由于大部分福利单位，都是获得政府财政的资助的。因此，任何新订的租金，都要及早通知各单位，以例他们可以预早向政府各部门申请增加资助，避免因加租而引起财政困难。

　　(四)福利单位用房的租金

　　这是一项”优惠”租金，是房屋委员会给予所有位于公共屋村内的福利机构单位的。这类租金，比市值租金要平。

　　房屋委员会向来重视为屋村内各不同年纪的居民去提供足够的福利及社区服务，负责统筹这些福利单位的分配，是政府部门如社会福利署、医务卫生署及教育署等，有意举办服务居民的各个团体，都有可通过上述的政府部门，向房屋委员会租用适合的地点。房屋委员会现时有129个屋村，住进了59万个家庭，根据居民的需要，都有在屋村里设立了托儿院、幼稚院、青少年活动中心、家庭服务中心、老人服务中心等等。在兴建的34个新屋村里，也有预留地点供作各种福利用途。自从容不迫987年以来，房屋委员会更为有些特别需要的福利单位，提早在建筑期间开始代为进行装修，使该福利机构能及早开始服务，配合第一批搬入新屋村的居民的需要。房屋委员会在这里的贡献，受到各团体的赞赏。

　　眼下，在公共屋村里的福利单位，有托儿院112间，幼儿院253间，图书馆及温习室87间，其他福利及康乐用途的单位960间，此外还有小学及中学共288间，都是房屋委员会以象征式的港币1元租金租出的。另外，各公共屋村内特别预留单位供作街坊会，居民协公以及互助委员会各团体作集会用途的，共827个，只征收差饷(即政府向物业直接征收的一种税)。

　　(五)非住宅单位的租金

　　非住宅单位，就是不包括住房在内的出租单位，是收取市面租值的。截至1990年3月底为止，非住宅单位的统计如下：

　　铺位(商店)12456，总面积约115万平方米；

　　市场档案位(包括蔬果及干货档)8126；

　　工厂单位(分层工厂大厦)18154；

　　停车场(月租及时租车位)50861；

　　贮物室及其他。

　　1.工厂、停车场及贮物室

　　这些单位的租金是定期检计的，工厂单位一般都很少有空置，在未来数年，亦不预期有工厂单位的落成，如有空置单位，都有是遵照商业单位的竞投租金办法去出租的。

　　2.商业单位(商店及档位)

　　公共屋村内均有广泛的商业设施，供应居民的日常需要。新屋村基本上是小型社区，有本身的商场，内设商店、街市档位、食物馆、超级市场、银行等等，以及其他社区设施除应屋村内的居民外，还吸引邻近地区的顾客来购物。

　　3.租赁政策

　　房屋委员会的政策是不会给予商业单位任何补贴或优惠的。通常，单位都有是采用公开竞争投标租金的方式出租的，价高者得。一般租约为期三年，三年后要求续约的话，由房屋署的专业人员参考其他附近商业单位的租金，再订出一个合理的租金。

　　另外，有一些商业单位，是预留给屋村医生及医的，还有一些政府办公机构，例如邮局、派出所及劳工署等，这些都可以不经过投标，以合理的商业租金出租的。

　　4.协商方式的出租

　　虽然，最普遍的租赁商业单位方式，仍然是竞出租金投标方式。不过，愈来愈多的单位，是用协商方式租出的，因为这个方法在租约条件及章程方面可以有较灵活的安排。同时亦可鼓励各行业中的所谓“巨子”或可以说是最有名气的集团公司来到公共屋村里开拓业务，为居民提供最佳的服务。此类出租由房屋委员会的租赁小组负责批核。过去一年内，此类单位已批出了144个，而它们的引进也促进了商场的繁荣。

　　5.商场的管理

　　房屋委员会不断提高商场管理素质，加强宣传和推广工作等，提高了商场的形象。亦不断研究公营和私营商场的详细情况，将研究结果纳入新的设计中，为改善商场及街市作出贡献，使出租的商场都有盈利。有关的盈余都拨作发展新屋村的用途。

　　总的讲来，香港房委会对楼宇、屋村的租金厘定，因其用途、性质、作用的不同而不同，因社会、经济条件的变化而变化，有效地改善居住条件和社区环境而理财用财。

　　房管会的住户租金政策，因受政府免费提供土地及低息贷款，故不需直接按成本，而以廉宜的租金，供应住宅给予入息较低而急需住屋的人士居住，虽然房委会的财政动作，以其辖下屋村的收入需足以支付以住户租金与入息比例中位数不超过15％为准则，以确保所订租金在住户的负担能力之内，并每年检计一次，以配合当时经济情况。至于那些居住屋村满十年，经济转好，而收入超逾“资助入息限额”的公屋住户，则需缴交双倍净额租金，以便腾出资源，多建房屋，惠泽那些亟需房屋资助的人士。实行至今，成绩理想，为房委会提供额外资金，完成其对联社会的目标。

　　四、香港楼宇、屋村管理的法制化

　　香港既以自由主义著称，又以法治闻名，二者有机结合、构成“活而不乱、管而不死”的所谓“大笼子”政策。楼宇、屋村为人们栖息、活动场所，涉及房屋、土地、环境、设施，人与物、人与人的关系错综复杂，矛盾纠葛时有发生。欲使各方面的利益得到保障，既不能各自为政、各行其是，也不能临渴掘井、就事论事。因而，制定公共契约，确立行为准则，尤为必要。而且，必须建立建全全面、周密、具体细微的法制体系，以求囊括各类活动，便于人人遵循。

　　(一)香港楼宇、屋村管理人的公共契约

　　随着楼宇、屋村的兴建，一个屋村、一座楼宇住户之多，事务之杂，各类活动、各种关系之交错，客观上需要共同遵守之行为准则，于是以共同办好楼宇、各种关系之交错，客鸡肉上需要共同遵守之行为准则，于是以共同办好楼宇、屋村管理为宗旨的公共契约便应运而生。从70年代起，香港政府就开始推行楼宇、屋村管理公契制度，使公共契约制度化、法制化。

　　1.《公共契约》的由来

　　香港的楼宇物业管理，一般而言都离不开《公共契约》这份重要文件。香港地狭人稠，楼宇建筑因地价昂贵而不断向高度要面积。不少楼宇由数十至数百个小业主共同拥有。发展商以土地批租方式通过当局取得建设用地，因此楼宇所占用的土地为分层各单位小业主共同使用。权益的分配必须是合理公平的，于是要求制定一份法定文件，不仅记录每个单位所占”不可分割”的业权份额作为日后楼宇管理的依据，而且还须约定楼宇日常管理、维修养护、公共部位共同使用以及各小业主相互关系诸等方面的权利和义务，由此产生《公共契约》，也称《屋宇公共契约》或《大厦公共契约》，简称《公契》。

　　《公契》通常是在楼宇预售或出售时由楼宇发展商与第一位买楼者签署，签署后《公契》。

　　《公契》是根据香港《合约法》由发展商制定，报港府田土注册处登记而具法律效力，作为楼宇所有小业主共同遵守的契约，对所有小业主均有约束力。楼宇的后业买主无论是否个别签署《公契》，也必须承认并遵守《公契》的规定。

　　2.《公共契约》的主要内容

　　《公契》的主旨是明确并规范发展商(通常称为第一业主)、小业主(第二业主)、物业管理公司(第三业主)的权利和义务。《公契》的具体规定，可因楼宇所在区域、环境、设计的不同而有所不同。但《公契》必须具备下列主要条款：

　　(1)解释“楼宇业主”、“公共设施”、“不可分割业权份数”等合同定义，使各小业主充分了解《公契》的条文及自身所处地位。

　　(2)列明各单位所占的人分额，将楼宇业权分为若干单位，并明确划分公共部位。

　　(3)设定各业主的权利和义务。明确楼宇公共部位、公共设施，分的摊、交纳管理费、地租和维修费用；各小业主对公共部位、楼宇结构的责任与权利；各小业主之间相邻关系的准则；等等。

　　(4)规定明确聘请专业物业管理公司的任期及其职责。一般来说，新建楼宇《公契》应规定的物业管理公司的职现主要有：负责楼宇安全保卫；负责楼宇清洁卫生、清除垃圾、日常简单维修；负责编制楼宇年管理费开支预算，计算每交纳之费用，按月收取应收之费用；编制全年财务收支报告；设计楼宇业主召开业主大会及组织楼宇管理委员会的程序与方法：纠正住户违反《公契》条文的违约行为；等等。

　　3.主管部门对《公共契约》的规范

　　《公契》是发展商在实施预售或出售时单方面制定的，特别在香港房地产求过于供的情况下，发展商处于比较有利的地位，从而往往出现不能公平顾及小业主权益的情况。因此，主宇航局部门对《公契》的合理与公平设定有所管制，当局负责提供一套《公契》指引，用以平衡买卖双方的基本权益。香港当局的有关《公契》的内容必须经田土注册处的指引确定，在有关相应规定下，楼宇《公契》必须经田土注册处处长批准，楼宇才能上市出售。

　　香港当局确定楼宇《公共契约》指引的主要规定有：

　　(1)楼宇建成后首任管理者管理期不能超过两年；

　　(2)管理者在提前3个月向业主管理委员会发出通知后可解除合约，同样，业主管理委员会提前3个月发出通知也可解除与管理者的合约。但在首任两年期内不能以任何理由解除合约关系；

　　(3)管理者在解除合约关系时必须移交一切经手账目，业主管理委员会有权安排审计；

　　(4)首任管理者的酬金，可以是有效与妥善管理楼宇合理总支出的一定比例的分成，经业主管理委员会同意可以递增，一般而言，管理20个单位，其酬金占总支出20％。20-100个单位占15％，101个单位或以上占10％；

　　(5)将业权分配成份额并分摊管理费用时基本原则是小业主交纳其应交部分，而发展商则不能推脱胎换骨为尚未售出部分物业承担管理费的责任。

　　制定明确召开业主大会的程序与方法，其要点为：

　　(1)在《公契》签署后9个月内必须召开第一次会议以委任主席及成立业主管理委员会；

　　(2)此后，管理者、业主管理委员会或20％以上业主均可召开除周年大会以外的会议；

　　(3)业主大会的法定人数为整幢楼宇业主的10％；

　　(4)业主如果根据多层建筑物(为主法团)条例成立业主法团，则业主法团有《公契》内一切赋予管理公司的权利、责任和义务及《公契》内所成立的业主管理委员会的相应权利，并承担相应义务；

　　(5)管理者每年必须准备一份财政预算，业主所交会的费用将根据预算测定。除第一份预算外，以后年份预算必须向业主管理委员会征询；

　　(6)由楼宇发出入伙通知书之日起，管理者每年必须就楼宇管理作出财政报告，业主管理委员会有权将账目提交审计；

　　(7)管理者应以业主托管人的身份代表业主接受所有款项，并必须将该笔款项存放于指定的银行账户，管理者可经业主管理委员会批准保留合理数额以应会日常开销；

　　(8)管理者必须每季度在楼宇显眼处告示收支账目情况；

　　(9)业主必须交纳不超过第一年管理费支出预算25％的押金；应成立一项特别基金预备重大维修工程支出。基金属业主共有，由管理者管理，由每年业主大会决定下一年度基金交纳数额；

　　(10)管理者可进入任何业主的房屋单位以便进行必要的楼宇及其公有产业的维修，但必须事先发出合理通知，遇紧急情况时除外：

　　(11)管理者必须为楼宇投保，以便业主在楼宇遭受意外损毁时获得保险赔偿；

　　(12)必须为楼宇公共地方作适当定义或附有公共部位的图纸予以标明；

　　(13)所有标的超过每年预算的20％的对外合约，必须采取公平投标方式；

　　(14)管理者在签署《公契》后两个月，应提供中文译本放署于管理处以备业主及有关人士查阅，如有疑意，则以英文本为准。

　　楼宇、屋村公共契约围绕管理好、发挥好楼宇、屋村使用效益这一中心任务，对发展商、管理公司、业主或租客的权利和义务都有明确规定，对各方应做什么、不应做什么和违章的罚则都让大家知晓，共同规范有关的行为。

　　(二)关于业主的权利和义务

　　1.业主的权利

　　业主通过合法程序购得之物业，从总体上对之拥有业权，公共契约则具体明确规定其权益，一般包括：

　　(1)独自拥有、使用、居住及享用其名下单位以及租金收益；

　　(2)全权将其名下所占的业权份数，连同上述的权利及权益，自由出售、转让、出租或准许他人使用，而不受其他业主干涉；

　　(3)可与其他业主共同自由使用大厦的公用地方及其设施，例如楼梯、走廊通道、升降机、消防系统、供水及排水系统、电力供应系统，以便适当使用及享用其名下物业；

　　(4)对大厦的各项管理决策，拥有投票权，每一份业权一票；

　　(5)业主如引用公契以采取法律行动时，应事前征询法律界人士的意见及指导，以确保并无误解公契内容；

　　(6)各业主可根据条款，监督管理公司、管理人员的工作；

　　2.业主的义务和责任

　　(1)业主在行使上述权利时，须遵守公契的规定；

　　(2)业主须依照公契的规定，负责其名下应分担的管理费及其他基金款项；

　　(3)业主须负责维修大厦的主要结构，包括外墙、公用地方及公用设施(公契内另有明文规定由某部分业主负责者除外)；

　　(4)业主须缴交其名下单位须缴付的税项、差饷等；

　　(5)业主占用其名下的单位时，须遵守大厦公契的规定；

　　(6)业主须遵守业主会或管理人员所订立的“住户守则”。

　　3.约束业主使用楼宇的公契条款

　　大厦公契多数订有条款，对使用其名下单位的业主及租客加以约束。常见的条款如下：

　　(1)不得改建楼宇的结构，例如更改承力墙、横梁、立柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；

　　(2)不得干扰楼宇任何人用部分或暗渠、排水道、管道、电缆、固定装置等设备；

　　(3)不得将其名下单位作非法或不道德用途、或在单位内进行任何足以防碍或侵扰其他住户的事项；

　　(4)不得妨碍他人使用公用地方及公用设施；

　　(5)不得在楼宇内进行任何足以引致楼宇所投购保险生效，或引致保费增加的事情；

　　(6)不得经营大厦公契所禁止的行业，例如经营公寓舞厅、打铁、殡仪业等；

　　(7)业主按照大厦公契所规定各类单位的用途，使用其名下单位。

　　(三)关于楼宇、屋村管理者的权力和责任

　　香港楼宇、屋村管理的公共契约规定其管理者为管理委员会。管理委员会负责楼宇、屋村的管理、保管及经营；除特别规定外，一般管委会有全权办理一切保养及管理的事务。总的讲来，管理委员会有下列权力、职责及义务：

　　1.征收、收取及收受所有本契约规定业主应缴付之款项。

　　2.拟订、撤销及修订大厦规则，以管制该楼宇、屋村及其服务设施、康乐设施之使用、经营及保养，以及管制凡居住或使用该屋苑大厦或前来探访人士之行为，所有大厦规则不时所作之修订或增订将张贴在该屋村之布告板上，同时所有业主及所有代表业主或业主授权之人士均须遵守该大厦规则及所有修订或增订之条文。

　　3.以该委员会名义，代表该屋村之业主，根据其个别利益，为屋村内所有大厦及设施及该等业主，向该委员会所选定之某间或若干间声誉良好之保险公司投保及继续投购火险、公共责任保险与管理及保养人员之佣主责任保险，以及代表业主缴付为保持此等保险生效而须缴付之保险费。投保项目及投保额将由该委员会全权决定。由投保上述大厦之保险或其他保险所得之所有赔偿款项，将用以修复该大厦，使其恢复原状，并用以补偿该大厦因遭损坏而蒙受之损失。

　　4.安排清理该屋村各单位及公用地方之垃圾。

　　5.维修该屋村内所有大厦公用地方之照明及通风设备，以及所有属于该屋村公用设备一部分之灭火设备，并保持其功用良好。

　　6.保持及维持该屋村公用地方环境清洁卫生。

　　7.维修该屋村所有大厦之主要结构(包括外墙、屋顶、公用地方及结构物)、设备、器具、服务设施、设施及公用地方，保持其功用良好，并在需要时更换任何需要替换之部份。

　　8.每隔若干合理时间需要刷漆、粉饰或修补时，及无论如何在任何政府部门提出要求时，为该屋村内所有需要加漆、粉饰或修补之大厦外墙及公用地方加漆或粉饰或用水泥浆或其他适当之材料修补。

　　9.更换该屋村内任何大厦之公用地方门窗之破烂玻璃。

　　10.维修该屋村内公用设施及保持其功用良好。

　　11.维修该屋村内所有大厦之升降机，保持其操作功用良好，并更换任何需要替换之升降机及升降机零件。

　　12.防止该屋村及其大厦任何公用地方或该屋村内之道路、小径(如有小径者)及空地遭受障碍，以及停泊在该屋村任何地方之车辆移去，并向其车主征收该委员会当时厘订之拖车及停放费。

　　13.拆移该屋村内任何地方之非法或违反大厦规则及本契约规定之任何搭建物或安装物、招牌、荫蓬、托架、设备、障碍物或物件，并向竖设或安装此等搭建物或其他物件之单位业主收取拆移所需之费用。

　　14.委托一名律师，授权其代表该屋村所有业主处理及接受所有与该屋村的服务设施、器具及设备有关之法律诉讼文件(但不包括与个别业主权利或责任有关之诉讼)，尤其是英政府为其中一方当事人之诉讼，但前文之一般原则不受限制；不论何时，在政府或其他主管官员提出要求时起计七日内，委任一名律师代表所有此等业主接受法律诉讼文件，不论其目的是否因遵行最高法院规则(该等规则不时有所修订)或基于其他原因者亦然。

　　15.防止任何人士未经委员会许可而泊车、占用或使用该屋村任何公用地方道路及小径(如有小径者)、空位及空地或其任何部分。

　　16.防止该屋村内任何业主、居民或访客违反向英政府承批该土地时所订官契之任何规定，并在有任何违反官契规定之情形时，采取索偿行动。

　　17.防止任何人士更改或损坏该屋村任何部分或其任何设备、器具。

　　18.保养及修复草坪及道路等设施。

　　19.缴付该委员会根据该官契规定缴付之地税及其他款项。

　　20.支付公用水、电费用、管理员工薪给和各类管理费用。

　　21.向该屋村内每单位之业主收取按本契约规定业主应缴付之业主责任保证金。

　　22.依照该委员会指定之办法，向每一单位之前业主征收及收取按照本契约规定各该业主应分担之该屋村管理与保养费用及开支。

　　23.将该委员会因履行本契约之职责所支付一切开支及所收取之一切款项正确记账，并每年将该等账目张贴在该屋村之布告板上。

　　24.代表所有业主进行与政府或任何公用事业机构或其他有关机构或任何其他人士洽办任何涉及该屋村及其设备、器具、服务设施之事务。

　　25.代表所有业主订立契约，及聘请、雇用、付给薪酬及解雇律师、建筑师及其他专业人员、顾问人员及顾问公司、承造商、工人、园丁、佣人、代理人、看更员、管理员以及其他管理、保养、行政人员提出、主持、进行及答辩有关涉及该屋村及其管理方面之法律诉讼或其他事件。

　　26.确保业主遵守及履行本契约之规定、条件及章则，并在有任何违反本契约规定之情形时，采取行动，包括提出、主持及答辩法律诉讼，以及登记及征收下文所载之费用。

　　27.在该屋村内控制、指挥及管理车辆交通。

　　28.处理其他一切合理而有关该屋村管理之杂务。

　　(四)香港房屋管理的法律依据

　　在香港、同楼宇、屋村管理有关的法律依据，主要有《房屋条例》和《多层大厦(业主立案法团)条例》、《规则条例》、《建筑物条例》、《消防条例》、《公共卫生条例》及《防止行贿条例》。

　　1.房屋条例是为房屋委员会的设立，各级组织机构管理权限而制订的，于1973年4月1日公布，列为香港法制第283章，房委会对公房具有统一规则、建筑、编制和管理的权力、责任，由房屋署及下设的屋村管理处直接管理各个屋村。房屋条例给楼宇和屋村管理机构设置和权限，提高法律依据。

　　2.多层大厦条例

　　多层大厦条例赋予业主立案法团的成立法律地位。按此条例，可成立业主立案法团。

　　成立业主立案法团的第一步工作是召开业主大会。在业主大会上选出管委会成员(主席、秘书等)，依照条例规定向田大厅注册处申请注册为立案法团。

　　业主立案法团成立后，日常的管理事物及决策，将交管委会负责处理。而管委会则按时向各业主报告会务。因此管委会除了在各分会业主注册成立案法团之日起，安排召开周年大会，以后每年一次周年大会，每次都要将账项结算清楚，呈交大会审核。

　　“业主立案法团”是各大厦的业主按照香港政府1970年7月14日立法局通过的《多层建筑物(业主法团)条例》成立的法团体。其目的是通过业主共同订立一份公共契约，并组织管理委员会管理物业，使各自的产权得到法律保障，居住环境更趋完善。

　　业主们要正式成立业主立案法团，先要由业主会议选出管理委员会，再由管理委员会在规定的期限内向田土厅注册成立为合法的业主立案法团。业主会议的召集人可以是根据大厦公共契约产生的负责管理楼宇的人士，也可以是大厦公共契约所授权的人士，还可以是拥有大厦50％业权的业主。如果没有上述合适的召集人，大厦中拥有不少于25％的业主可联名身法院申请指定一名业主召开业主会议。

　　在业主大会上，每个业主都可以按照他在大厦所占的业权份额，获得相应的投票权。如果有两个人或几个人共同拥有一份大厦业权的，则可联合委派一名代表人投票，或推举其中一名业主代表各人投票。如果共同业主未能达成投票的协议时，可从他们的出席者之中，由当日的田土厅注册登记业权时排名最先的一名业主投票。如果业主委派代表投票，必须出具书面委托书。

　　多层大厦业主大会选出的管理委员会是多层大厦业主立案法团的机关，是根据业主大会作出的决议成立的。多层大厦“业主立案法团”按程序注册成立后，承担了该大厦的物业管理权，该大厦各业主在大厦所享有的权利、权力、利益和所负责任，都交由该法团去运用和执行，于是，法团在法律上便负起业主对该大厦各公共地方所应负的一切责任；而管理委员会每隔一定时间要向业主报告处理该法团事务的经过，每次都要把账目结算妥当，呈交大会审核。按照《多层建筑物(业主法团)条例》的规定，法团在法律上必须负责将大厦各部分的公共地方保养完好。为此，法团可通过管理委员会安排进行任何工程和聘请职员，处理一切有关他们利益的事务。另外，为支付所有管理费用，法团必须设立一项经常费用基金，由各业主分摊按年缴纳。法团还可以设立一项临时费用基金，以补偿经常费用基金不足或作紧急开支之用。

　　“业主立案法团”自治管理物业主要是发展商组建的多层楼房，这种自治管理推行了20多年，但并不普遍，效果也不理想。《多层大厦(业主立案法团)条例》经实践后被证明，该《条例》对法团的授权显得不足，主要是缺乏凌驾大厦公契之上的条文，而大厦公契对于业主表达意见和参与大厦管理往往保障不够。所以，在物业管理的实际运作中，物业管理的权限常集中于管理公司，致使业主无力对管理公司的行为实施有效的监督。为解决这一问题，社会各方对《多层大厦(业主立案法团)条例》进行了多年的讨论和修改，最终颁布了1993年5月8日起生效的《建筑物管理条例》。

　　3.规划条例

　　《规划条例》为城市设计条例，既是城市和楼宇、屋村建设的蓝图，也是有关管理的依据，它在依法治城和依法治区中，均有基础性的作用。香港早在1939年即行制定，列为香港法例的第131章。该法例要求城市规划要“像设计一座大厦的造型一样，通过进行系统的准备和制定合理布局的市区发展规划，促进社会的健康、秩序、福利和公共福利的发展”。该法例还赋予被批准的规划以法律效力，不仅是规范城市、进行宏观管理的法律依据，也是规范建筑物、从事楼宇、屋村管理的法律依据。

　　4.建筑物条例

　　《建筑物条例》是对包括住宅、商店、办公室和各类公用房屋、设施在内的建筑物进行直接管理的法律规范，除对建筑工程的申报、批准等有详尽的规定、严格的程序、对建筑物的使用、改动等也有相应的要求规范。

　　在多层大厦内，经常都有不顾公德的业主或住客进行潜建工程或占用公用地方，造成危险及不便的情况。

　　任何人士未经“建筑事务监督”书面批准及许可，不得进行任何建筑工程或街道工程。

　　若发现有人在天台进行潜建，或走火通道遭人改建，或在防烟门后的楼梯间开设门口、抽气孔等，应立即向建筑物条例执行处举报，以便该处能立即向住户采取行动。

　　若发现冷气机支架严重锈蚀，呈现危险，或有人正在进行中建铁笼、蓬、花架等工程，应立即向建筑物条例执行处举报，以便该处能立即展开调查，安排即时拆卸，以免伤及途人。

　　依据“建筑物条例”的有关精神，在楼宇、屋村管理的公共契约中订有相应条文，有关业主首先应遵照条文规定，不得随意改建、扩建或拆除任何建筑，若有违犯，业主立案法团可按公契条文加以纠正，必要时则诉诸法律，依法办理。

　　《建筑物管理条例》增加了业主对大厦门管理的参与及决策权。该条例规定了所有大厦公契内须引入的一系列强制性条款。这些条款对业主和管理公司均具有约束力，大夏管理要受这些强制性条款管辖。

　　《条例》附表7规定了公共契约的强制条款，主要内容有；

　　(1)核定管理费用总额

　　管理公司(即条例子中所指的“经理人”)须就每一财政年度编制收支预算草案，并将该草案送业主委员会或将草案张贴于大厦的显眼处，以便业主委员会审议和业主提出交意见。如果管理公司在财政年度开始之前没有进行这些步骤，则管理费将被默许为与上一财政年度一样。如果大厦的业主已登记注册成为业主立案法团，该业主立案法团有权在财政预算提交后一个月内否决该财政预算。若财政预算被否决，管理费只能依照上一财政年度的费用加一成。

　　(2)特别基金

　　管理公司须“设立及维持一项特别基金，以备交付预料之外的每年支出”。如果大厦已成立业主立案法团，“则法团须藉着各业主所通过的决议案决定他们在任何财政年度应缴付的特别基金分担额，以及缴款的时间”。管理公司必须为该基金开立有息户头，户头名称必须说明为建筑物特别基金。除非管理公司认为紧急需要，否则管理公司只能在经业主委员会决议通知后方可动用该特别基金。

　　(3)业主法团解雇管理公司

　　业主立案法团“可经持有不少于50％业权份数的业主通过的决议案，给予经理人(指管理公司)通知将他解雇而无须给予赔偿”。解除委任的通知须为书面通知，且通知期不得少于三个月。管理公司须在被解雇后两个月内”向业主委员会(如有的话)或获委任接替其职位的经理人，交出由其管理或保管的与建筑物的管理及行政有关的一切账簿、账目记录票据、文件及其他记录”。

　　香港的《建筑管理条例》为香港的物业管理的正常运作提出供了完善的法律框架。

　　首先该条例明确了建筑物所有者(业主)对物业管理的决策权和支配权，业主与物业管理公司之间是市场经济中普通的雇主与雇员关系，物业管理公司是受聘于业主委员会的信托机构，它只能以业主的共同意志来执行管理使命。

　　其次，该条例规范了市场经济下物业管理动作的一般规则，业主应先经政府注册批准组织立案法团，再以社团法人的地区性位拥有对物业管理的权利和义务后，通常以招标的形式雇佣一家物业管理公司，管理公司以公平竞争的形式取得管理资格后，双方即建立起委托和受托的合同关系，这是一种双向的市场选择，一旦管理公司有违背条例的行为发生时，业主立案法团的权解除对其的聘用，另行雇拥别的管理公司，这样做，既保障了业主的权益，也促进了一个竞争性的物业管理市场的形式，使得物业管理行业得以健康运转。

　　5.消防条例

　　消防条例是针对预防和制止火灾所作的规定。条例规定，任何设有消防设置及设备的楼宇的业主，或业主不在场时，其住客须随时保持该幢装置或设备操作效能良好，每年由消防装置承办商检查消防设备及装置一次。消防条例是屋村管理的重要依据和法律保证。有下列事项，即属违法：

　　(1)阻塞逃生途径；

　　(2)用锁或其他装置把逃生途径(漳功闸)锁上，以至需用锁匙开启。

　　6.公共卫生条例

　　公共卫生条例对维护楼宇，屋村的公共卫生作出明确规定，以便严格制止“脏、乱、差”现象。其主要规定有：

　　(1)凡引起搔扰的楼宇、水池、水箱、垃圾堆积、禽畜饲养、排放废气、热气或冷气滴水、噪声都属违法。

　　(2)卫生当局有权促使业主对其影响市容的墙面进行粉饰及清洗，促使住户清理属于他的垃圾。

　　(3)任何人不可阻碍清理垃圾的工作。

　　(4)卫生当局有权宣布停止使用认为已污染的饮用水井、水池、河流。

　　(5)任何地方不能积污水，以防滋生蚊虫。

　　(6)烟囱或有关装置应经常维修及适当操作，以免造成空气污染，妨扰邻居。

　　(7)空气调节机及冰箱安装在适当地点，经常维护，防止发生噪声，造成骚扰。

　　7.防止贿赂条例

　　把廉政建设具体化、法制化、对健全和加强管理有深刻的意义。

　　根据条例第九条，任何雇员(含管理员、清洁工、维修工)，未经雇主许可，在执行与职务有关的事务上索取或接受任何利益，即属违法，而提供利益者，同属违法。

　　条例中所指的“雇主”，要视大厦管理组织而定，如果大厦是由一间管理公司负责管理的，该公司便是”雇主”。如果大厦是由业主立案法团或互助委员会管理的，则“雇主”便是整个法团或互委会，或其授权的管理委员会或执行委员会。个别职员或委员会不能行使“雇主”的权力。而管理或执行委员会在决定批准或不批准员工在工作期间接受权力时，也必须按照大厦业主立案法团条例或互委会大会通过的程序行事，并以全体住户的利益为依据，秉持公正、无私的态度去处理事情。

　　大厦管理人员在执行职务时，如果与政府及公共机构雇员接触，也需要注意，因为防止贿赂条例子同样禁止任何人士提供利益给予公职人员，作为酬谢或影响其执行职务。

　　(五)香港物业管理的法制监督

　　物业管理涉及到物业业主、租户、物业管理公司、煤气、电力、交通等相关公司、政府有关部门等方方面面，特别是关系到千千万万居民的切身利益，因而必须以法律为依据，必须用法律规范人们的行为。香港已经建立起一个比较完整的物业管理法律法规体系，有关的法律主要有7个：

　　(1)房屋条例；

　　(2)业主与租客(综合)条例；

　　(3)多层建筑物(业主法团)条例；

　　(4)规划条例；

　　(5)建筑物条例；

　　(6)消防条例；

　　(7)公共卫生条例。

　　香港物业管理中以法治理、以法监督的特点给人以深刻的启示，大体上有以下四点：

　　1.政府是物业管理执法的主体

　　香港物业管理中法制监督网络体系的建立，是顺应香港社会性会房地产业的发展潮流，面对私人经济高度发展的千家万户，依靠政府力量得以建立的。它的建立使香港物业管理在组织形式和人员构成上具有更高的社会地位和拥有更强的管理实力；在工作职权和法制建设上具有更大的行政权力和法制权威；在业务范围和功能发挥上具有更广阔的领域和更高的工作效率，使香港屋宇管理一度存在的综合协调、监督不力及管理不善等问题得到有效解决。

　　按照社会主义市场经济的要求，中国大陆经济格局将是行政管理层次的逐步减少，条条管理力量的相对弱化和企业直接面向以城市为中心的富有弹性的市场而广泛开展经济活动。基于这种势态的发展，行政管理层次的减少，经济决策的多元化，城市物业管理体制必将趋于相对集中。加之，内否借鉴香港的成功经验，建立以区域(块块)为基础的监督管理机构，这些机构既受国爱权威部门的垂直统一领导，同时又充分服务于地方政府，以实现城市管理各种要素的优化组合。

　　2.法制观念导向明确

　　香港物业管理法制观念的培育，不仅对政府法制理论的拓展奠定了重要的思想基础，而且为物业管理实践活动指明了方向。如“大厦公契”就是一种观念导向。“公契”的锋芒直接指向所有业主及法人代表，使法的约束力更强。“公契”的内容设计完全建立在业主合法经营活动的基础之上，因而对业主各种行为的净化具有内在的自我调整功能，对大厦的守法与执法创造了不可缺少的思想条件。在内地，“居民公约”、“管理规章”、“文明守则”亦屡见不鲜，然而却往往陷入有法不依、有法难依的实践困境的主要原因。

　　3.法制监督多方位

　　香港物业管理法制体系的建立不仅强化了物业管理的组织肌体，而且从监督管理职能上也得到了多方位的拓宽。不论是从公共屋村的管理，还是到业主立案法团的运作机制，其法制监督体系在物业管理实践中都显示出如下效能：

　　(1)分层次监督

　　物业管理部门按行政层次，对同级和下级机构分别进行督导。

　　(2)全方位监督

　　在每一监督层内，不仅对业主、租户的行为进行监督管理，同时也对物业管理公司的各种管理活动进行监督管理。

　　(3)立法监督

　　香港所有物业管理机构和监督机构最终都以政府颁布的物业管理法规、条例为准绳，以调整全部社会的物业管理关系。物业管理如何有效地为业主服务，实质上取决于管理机构对物业管理本质的认识和对物业管理系统的驾驭。

　　五、香港的物业管理公司及业务

　　(一)物业管理公司

　　随着香港房地产业的发展，大量楼宇的兴建，对物业管理的要求也不断提高，专业的性的房屋管理成为香港房地产业中日显重要的一个分支。香港物业管理公司协会成立于1989年，目前香港物业管理公司约5000家左右。

　　香港的廉租公屋大型屋村、“居者有其屋”的屋苑归香港房屋署管辖，但房屋署在自己实施管理的同时，也将其交给专业物业管理公司管理。香港当局在向发展商批地时，即要求发展商在营建大型屋村时必须承担售后物业管理的工作。《多层建筑物(业主法团)条例》的2Ａ条也规定，如果发展商已承诺担负所开发经营之屋村的物业管理工作，则单位业主就不能再成立“业主立案法团”来自行管理物业。发展商因此成立附属的专业物业管理公司承办其开发的物业管理业务。这一类物业管理公司作为大型发展商的附属机构，一般规模较大，专业分工明确，也有能力承担母公司以外其他业主的委托管理任务。

　　不附属于发展商的专业物业管理公司以独立身份承接委托管理物业，其业务范围常常饮食代理经租、房地产估价与房地产交易代理等等。

　　据估计，香港有物业管理公司约500家，其中有些公司却从来没有承担过物业管理工作。正在动作的物业管理公司中约有270家，多数公司的雇员不到10名，而雇员超过50名的只有40余家。由此可见物业管理行业中规模差距有多大。英国皇家物业经理学会香港分会中有专家资格的会员约1000人，但从事物业管理的不到30％，也就是说平均每家公司还不到1名专家会员。这些数据一方面说明这个行业专业人才不足，另一方面说明物业管理公司缺乏专业人才。即或如此，香港一些没有专业雇员的小型物业管理公司依然靠取费低廉而能生存，其服务质量可想而知，行业形象也难免因此要受影响。

　　另一方面，专业信誉好的发展商重视商誉而不可避免地也有一些敷衍塞责的发展商看准物业管理虽然利润不大，但是收入稳定性很高，于是在管理时巧立名目，趁机敛财。这种种情况，已引起社会各方面注意。近年来，香港教育机构一直致力于培训和提供物业管理专门人才。香港大学校外课程部多年来一直开设物业管理课程。香港理工学院近年亦开设有关课程，香港管理专业协会和其它职业培训学校也协助培训这方面的基层人员。私人物业管理公司的负责人还成立了“香港物业管理公司协会”，通过会员制来建立行业形象。

　　(二)香港物业管理实务简介

　　香港物业界人士认为物业管理是一项对社会非常重要的支援性工作，其工作效果直接影响市民的经济活动和生活质量。一个城市的物业管理水平直接反映出城市的发达程度和人们对社会资产的重视程度。因此物业管理的社会责任就是：一、保护楼宇物业这一社会资产的价值，尽量减少其折旧，减轻风雨侵蚀等自然力量的破坏和使用不当等人为原因造成的损坏。二、尽量发挥楼宇物业的功能，向社会提供适宜的活动场所。简而言之，物业管理应能加强楼宇物业的市值，保障物业投资者的利益，同时为楼宇使用者提供舒适的生活及工作环境。

　　物业管理的基本内容：

　　1.定期其保养维修楼宇结构的和设施；

　　2.为楼宇结构和设施投保；

　　(三)日常维修养护工作

　　1.日常维修养护业的范围

　　楼宇日常维修养护主要包括楼宇结构、公用部位、电梯、供电系统、供水系统、排污系统、康乐设施与儿童游乐设施、园林绿化养护、环境保洁等等。在楼宇建造竣工之日起一年内，一般由建筑商承担维修责任。

　　维修保养的分类

　　(1)预防性有计划维修保养，也即日常的维修保养，每天或每月、每年的工作内容，比如清洁、易损易耗设施如照明灯等的更换、水箱的清洗等，也可包括较长周期的内、外墙粉刷等。这是维修保养工作的主要内容。

　　(2)突发性修理项目，也即计划以外的突发修理项目。

　　下列是一般楼宇及其设施的保养周期：

　　楼宇内墙、外墙的粉刷：每34周为周期，水箱清洗每36个月为周期；

　　电梯：便行检查、维修每周一次，全面检查及大修每年一次：

　　消防系统：日常检查每月一次，聘请政府认可的设备保养公司全面检查每年一次；

　　供电系统、电视系统、防盗系统等，根据需要而灵活掌握。

　　总而言之，房地产业是香港经济的支柱产业，香港房屋管理体制经过几十年的发展已经成熟和完善。与之相应，香港的物业管理制度及其实务操作也已具备了与香港经济发展、社会需求基本适应的特色。

　　就借鉴香港房地产物业管理经验而言，由香港主管部门直接主持和参与的廉租公屋、“居屋”等大型屋村的物业管理，与我国传统的房屋管理体制多有共通之处。而香港私人楼宇的物业管理全制，因香港《多层建筑物(业主法团)条例》的管制，在调整当局与楼宇发展商、发展商与小业主、小业主与小业主之间楼宇物权、相邻关系及债权等其他各种关系上，更且有现代产权关系的法律涵义，有鉴于此，随着我国住房制度改革的不断深化，我国房屋产权关系也将日臻明确和成熟。因此，由《多层建筑物(业主法团)条例》所规范的香港私人楼宇物业管理体制，对我国物业管理体制的形成与完善自有其独特的借鉴作用。

　　六、香港楼宇、屋村管理的人员培训

　　香港楼宇、屋村管理能有高水平，在很大程度上是由于管理人员具有较高的素质，而管理人员之所以能有较高的素质，则应归功于人们对培训工作的重视和建立了一整套严密的培训制度。

　　(一)专门的培训机构和明确的培训目标

　　首行在房屋署设有专门的训练组作为经常性的培训办事处。训练组由一个主任、三个骨干职员和二个文职所组成，各有分工、各司其职，既可统等规划、坚持不懈，又可具体实施、周密细致。与此同时，还有一系列机关和学校事相应的培训工作，其中主要有：

　　1.公务员训练处。

　　2.本地高级公务员训练中心。

　　3.香港中文大学。

　　4.理工学院。

　　5.香港管理专业协会。

　　6.香港大学校外课程部(房屋主任三年制房屋管理证书课程)。

　　7.摩利臣山工业学院(屋村管理员日间部分时间给假课程)(半脱产)。

　　8.建筑业训练中心(技工日间部分时间给假课程)(半脱产)。

　　9.香港外展训练学校(行政人员个人潜能，团体领导才干实际求生知识训练)。

　　除训练组本身人力资源或获其他政府机关协助举办部门员工培训课程外，每年须作下一年度预算派往本地及海外受训职员人数和财政支出，交由部门行政首长和财务(会计)首长审核批准后再加以安排施行。

　　总有资深或工作表现优秀的领导阶层职员则获选报参加海外训练课程。提供海外训练课程的机构或学院落有：

　　1.英国伯明翰大学。

　　2.英国伦敦皇家公众行政学院。

　　3.新加坡屋宇发展局。

　　4.新加坡市区重建委员会。

　　一切有关海外训练进修课程皆由训练组审核，送交署方或特别行政区政府准津贴，而海外前来接受训练的访客，亦由训练组安排。

　　再则各有关方面、上下左右都有明确的目标，共同努力的方向。正如香港房屋署训练组主任周富强先生在深圳住宅小区及高层楼宇管理培训班上首先强调“培训之目标及其重要性”，指出是为适应社会的不断进步和居民对提高生活水准的要求，房屋署对辖下员工要求工作量、工作质素、工作及专业知识有所提高，从而维持及提高屋村管理服务水平的需要，是更进一步改善与居民沟通联系，使专业及房屋委员会、房屋署的形象更臻完美的需要。英国屋宇经理学会香港分会之训练过程，而是一个不断的、延续的学习过程，旨在不断的为员工提高专业管理知识及技能以应付行业所面对之转变及挑战。

　　(二)多类型、多层次的培训方式

　　适应不同的对象和不同的要求，香港楼宇、屋村管理人员培训已采取多种类型和多层次的形式，主要有：

　　1.入职培训。这是为新聘用员工提供基本的入职知识和操作的培训。

　　2.现职培训。这是为现有员工学习履行职务所必须的知识和技能所进行的培训。

　　3.专题讲座。这是针对某些问题、某种需要而进行的专题介绍和专题探索。

　　学历教育。这是较为长期的系统学习，根据学员的不同水平，有不同层次的学历教育。