2006年5月31日   浙江在线--钱塘晚报 陈进红

    核心提示

　　“低价位收费，是否等同于低水平服务？2毛钱的收费，期待8毛钱的服务现实吗？”这是记者在调查一起物业纠纷想到的问题。近日，宁波北仑区的10余个小区面临着物业公司撤离、业主自主管理的局面。一批合同到期的老小区，原物业管理公司纷纷宣布退出。而还没有到期的一批老小区，物业公司则明确表态只要合同到期，随后就撤离。物业公司振振有词：“市场经济下，公司是要赚钱的。经营老小区入不敷出，我们只有甩掉这个包袱。”

　　物业管理公司是否有能力、够专业管理一个小区，关键要看它是否能用合理的人员数量和日常开销维持小区正常运转。而一个小区物业费定价是否合理，关键要看它的服务成本是否合理。没有盈利的买卖，物业公司当然是不肯做。然而，单纯依托任何一方，来运营老小区的物业管理，都是不现实的，这恰恰是我们要思考的。

　　物管撤离垃圾成堆

　　一张告示引发震荡

　　4月中旬的一天，宁波北仑华山新村的气氛和往常大不一样，居民们聚集在北门告示牌前，被一张通知所吸引。告示不大，短短几行字，大意是说由于物业收费率长期不高，物业公司入不敷出，合同于今年4月30日结束后，物业公司将退出小区。落款是北仑物业管理公司。

　　告示张贴后的几天并没有引起社区内居民太大的反响。而随着物业公司的撤离，五一长假的来临，社区里的居民们开始感到没有物业管理的烦恼，小区居民的抱怨一天比一天增多。“今年4月30日，物业公司的保安值完最后一班岗，走了，小区里的大门没人管了。考虑到五一长假卫生没人搞，物业公司在五一长假期间留下了一个打扫卫生的，5月7日，这个打扫卫生的扫完最后一次地，也走了，小区里的垃圾便没人清理了。社区内一天没人打扫，就垃圾成堆。”回忆起当时十几天前的情形，家住华山新村4幢的张优芬忧心忡忡，“没有门卫保安，各种人员进进出出，总觉着有种不安全感。”

　　而时至今日，华山新村四个大门的门房仍是人去屋空，到目前为止还没有物业公司愿意接管，居民们怨声载道。

　　2毛钱太低收取率6成

　　物业公司早萌退意

　　从告示上来看，物业的撤离和这2毛钱的物业费有着直接关系，物业费低、征收率低是直接导致物业公司对老社区“甩手不干”的直接原因。

　　付米康，华山新村业主委员会主任。他是5年前当上华山新村业主委员会主任的，对小区物业管理的事了如指掌。付米康告诉记者，华山新村是1992年交付的小区。一共有14幢楼，住着500多户居民。小区交付后，物业一直是由开发商下属的东方物业公司负责管理的。2003年4月，开发商经业主委员会同意，出了好几十万元的启动资金，将小区物业交由一家物业公司管理，这家物业公司向居民每月每平方收取物业管理费2角、维修费1角5分，收费标准在北仑区算是最低档了。

　　“收费标准和收费率太低了，管理这样的老小区是入不敷出。”北仑物业管理公司顾问俞南道边说边拿出华山新村的物业管理费用收取清单，“2004年我们开始收取物业管理费，当年收费率还比较高，达到85%。你看2005年，物业管理费收取率只有60%了。”如果能100%地收到物管费，2毛钱一平方，按照华山新村5万平方米，一年也能有10万元的物业管理费，但是一年比一年低的征收率，让北仑物业的经营者看到这个老小区越来越成为公司的负担。“其实，我们早有去意。今年4个月，物业公司就没向业主收取物业管理费。”

互倒苦水你怨我恨

　　2毛钱欠收致恶性循环

　　不交物业费，对业主们而言总是个说不过去的理由。作为华山新村业主委员会委员的张优芬说：“征收率低，有几个方面的原因。老社区的居民收入不高，一些相对富裕的居民陆续都在新建小区买了房子搬走了。这两年我们这个社区出现了大量的出租户，有些房东和承租者对物业费互相扯皮。而有些居民素质不高，看到别人不交，也乘机拖欠不交。”

　　一些业主不交物业费，自有他们的理由。一位姓刘的居民和其他几个住户不停地向记者说刚刚走的这家物业公司的种种不好，“物业公司派来的保安，个个年纪偏大，万一来了小偷，是保安赶贼，还是贼追他们。去年小区里就发生了好几起偷盗事件了。”“还有小区里的绿化也不到位，公用设施也跟不上。”

　　对此，余南道拿出一张宁波物业管理实施标准的单子，指给记者看，“宁波物业管理实施标准从高到底分为6个档次。按照华山小区的条件和物业费最多也就是按照第4个档次来实施。老小区的业主交纳的是2毛钱的物业费，可参照的却是新社区的管理档次，两者一对比，不满意是自然的。”

　　物业管理企业是对单位区域内公共、共用部位、设施、设备进行管理，对公共程序进行维护，而不是向业主提供包罗万象、全方位的立体式服务。“比如说，北仑区内的一个新建小区海清花园，是按照每平方米1.2元/月来收取物业管理费的，那么物业公司提供的物业服务自然也不一样。”俞南道指着这张表格说，“你看，第一档次内楼道设施的检查是每天都有，而随着档次的降低，检查的周期也由每天递减到一周乃至几周时间。不同的物业管理费，所得到的物管服务的广度和深度就不同。”

　　“然而一些业主却认为，只要交了物业费，自家的事情物业管理公司就得全包。无论是龙头漏水还是电灯不亮，都要求我们及时维修，稍有怠慢，便会招来诸如‘你们管理什么’、‘你们只会收钱’之类的非议。”他说。“如果我付了钱，你不给我提供等值的服务，那么我通过合同来追究你的责任。相反，如果说物业管理公司提供了等值的服务，业主没有按时交费，那么物业管理公司如何营运？”

　　余南道将这解释为“恶性循环”。“收费低，征收率更低，这是一种恶性循环，迫于成本压力，物业管理公司只能大量招聘外地民工，以降低人力成本，这样的直接后果就是物业服务人员普遍素质偏低。”

　　多方对话保姆难寻

　　老小区成“烫手山芋”

　　就在居民们抱怨着物业公司的种种不是，一封题为“我们的小区快成垃圾场了”的华山新村居民来信，送到了北仑区建设局局长信箱。信上说“现在将近10天过去了，天气也已经开始热起来了，小区到处都是垃圾，散发着一股难闻的臭气。这不仅影响小区的形象，也影响整个北仑的形象。我希望有关部门能协调一下此事，促使小区住户与物业之间进行一次实际、有效的对话，能在近期内圆满解决此问题。”无论如何，小区是一天也少不了“保姆”的。

　　建设局很快对这封居民来信作了答复，“一、物业管理公司退出小区管理，其属于市场行为，作为主管部门我们不便直接干涉。二、针对小区目前无人管理的情况，我局已与新矸街道办事处取得了联系，将于今明两天对此事进行协调。”

　　一场多方参加的协调会迅速在新碶街道内召开了。参加者有社区居委会、业主委员会、北仑区建设局房产处以及北仑物业管理公司，这个协调会召开的目的只有一个：讨论如何处理像华山新村这样的老小区的物业管理问题。其实，自从物业公司提出要撤走，居委会已经召集业主委员会委员和楼长开了好几次会，但都没有商量出好办法来。

　　华山新村的直管单位芝兰社区居委会黄主任说，自从上个月她得知物业公司执意要退出华山新村的消息后，就接连和4家物业公司联系过了，但没有一家物业公司愿意接手华山新村，主要原因是华山新村是老小区，公共设施要经常维修，光门就有四个，需要的门卫也多，这些都加大了物业公司的开支，物业公司怕入驻以后亏本。