物业问题也层出不穷 业界吁《物权法》早出台

□ 本报记者 齐心

　　作为一种新型的商业和物业形态，会所在上海发展很快，但相应问题也层出不穷。记者了解到，2003年6月，上海市房屋土地资源管理局出台的《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》中曾规定，如果开发商与购房人在预售合同中没有明确约定会所所有权归属的，则会所所有权归开发商所有。

   　　宣伟华认为，在“一房难求”的情况下，消费者本身处在弱势地位，加上购房者相关法律知识匮乏，同时，在购房时多为个体行为，谈判能力较差，很少有买房人就会所权属问题要求开发商约定为共有或业主所有。因此，一般来讲会所在初始登记时开发商往往登记在自己的名下。于是，拥有会所所有权的开发商可以无视业主的利益而谋求更大的商业利润。但问题是，开发商是否有权将会所登记在自己名下？即使登记在开发商名下，是否就是唯一所有权人？是否享有绝对的所有权？

　　宣伟华认为，会所等物业附属设施的权属不明是产生纠纷的重要原因。

　　2003年9月1日，国务院颁布实施《物业管理条理》，第一次以法规形式赋予业主“小区主人”身份。但由于物权不明晰，使得业主拿不到小区公用部分的收益，公享设施被占用的问题层出不穷。

　　《物权法》起草人之一、武汉大学教授孟勤国告诉《财经时报》，他们在起草《物权法》的过程中，各方专家在小区共享部位、共享设施所有权的权属问题上，意见一致。即小区共享部位、共享设施的所有权归业主所有。

　　据了解，《物权法》将规定，“建筑物区所有权人对其专有部分享有占用、使用、收益和处分的权利。建筑物区划内的物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权人共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，均属于建筑物区分所有权人共有。”这里的建筑物区分所有权人即是业主。

　　孟勤国透露，除明确所有权以外，《物权法》还将对共享设施的使用功能加以明确。以会所为例，小区会所就是为业主服务的，绝对不能面向小区外的居民开放，更不要说把会所变成商业区。

　　此外，《物权法》还将明确，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这两种情形，均应当经全体业主同意。

　　在孟勤国看来，《物权法》如若出台，将实现还权与民，给物业领域矛盾及纠纷的解决提供法律的依据，同时将更好地保护业主权益。

　　《财经时报》获悉，本来有希望在今年“两会”期间通过的《物权法》可能要搁置到明年才能审议通过。主要原因是各方专家还未对一些基本概念达成共识。比如，物权的定义与范畴等。